Novas regras da Lei do Inquilinato entraram em vigor no último dia 25

Agora é para valer. As novas regras para o aluguel de imóveis passaram a vigorar desde o último dia 25. Para antigos ou novos contratos. Mas o que de fato muda com as alterações na Lei do Inquilinato? Uma das principais mudanças é que os inquilinos com aluguel em atraso poderão ser alvo de ação judicial de despejo com prazo de 15 dias para desocupação liminar do imóvel, se estiverem sem garantia locatícia. O mesmo prazo poderá ser utilizado para despejo, em trinta dias, caso não seja feita a substituição do fiador que tiver se exonerado. De acordo com o advogado Hamilton Quirino, a ação só poderá ser suspensa com o pagamento do saldo devedor dentro de tais prazos, a partir da notificação. E, nestes casos, o inquilino não poderá ter mais nenhum atraso no período de dois anos sob pena de despejo imediato.

Pelas normas atuais, é exigido que o inquilino receba dois mandados judiciais, o que, no fim das contas, faz a retomada do imóvel demorar, em média, 14 meses. Com a mudança, o gerente jurídico da Apsa, Giovani Oliveira, acredita que o tempo médio para retomada do imóvel será reduzido bastante, para uma média de quatro meses. Ao ler as alterações, alguns podem concluir que o proprietário é o maior beneficiado. Mas, de acordo com Oliveira, o código favorece as duas partes.

- As mudanças são bastante equilibradas e estimulam o bom inquilino e o bom proprietário. Um dos grandes vilões da locação era a dificuldade de se encontrar um fiador. Com as novas regras, o locador não precisará mais ter contrato de fiança para garantir o seu imóvel, pois terá a possibilidade de despejar mais facilmente um inquilino mau pagador através de ação judicial. Isso vai dar maior segurança para aqueles proprietários que atualmente temem colocar imóveis para alugar. A nova lei deve favorecer a oferta para locação, estimulando o setor imobiliário a diminuir o valor de mercado do aluguel - diz o advogado.

Fiador poderá desistir de seu compromisso

No código atual, o fiador é obrigado a garantir o imóvel até a sua efetiva devolução ao proprietário. A nova lei também estabelece que poderá haver troca de fiador na regência ou prorrogação do contrato. Isso quer dizer que, se o fiador desejar exonerar-se de suas obrigações depois do fim do contrato ou no caso de separação dos cônjuges, deverá comunicar o seu desligamento, mas deve permanecer responsável ainda pela fiança por 120 dias depois de feita a comunicação. O proprietário também terá a possibilidade de exigir um novo fiador ou garantia, caso o atual entre em processo de recuperação judicial.

- Essas novas regras deverão diminuir a resistência dos fiadores, pois o risco para eles também foi diminuído. A antiga lei era complicada e muitas vezes os benefícios desses aluguéis não compensavam a dor de cabeça que vinha junto - explica o gerente jurídico de locações do Secovi Rio, Antônio Paulo Monnerat.

Multa rescisória proporcional ao período restante do contrato

A nova lei estabelece a proporcionalidade da multa rescisória do aluguel. Assim, se o inquilino decidir entregar o imóvel antes do fim do prazo, ele pagará um valor proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato. Um exemplo: se o prazo for de 30 meses, com multa rescisória de três meses de aluguel e o inquilino sai depois de 18 meses, ele deve pagar multa correspondente aos 12 meses restantes, isto é, de 1,2 mês de aluguel. Também ao proprietário caberá pagar uma indenização ao locatário caso deseje retomar o imóvel antes do prazo estabelecido em contrato sem que tenha sido por uma das utilidades previstas em lei, como o uso próprio.

Liminar do STF suspende lei paulista que proíbe a cobrança de assinatura básica mensal na telefonia

O Presidente do Supremo Tribunal Federal (STF), Ministro Gilmar Mendes, suspendeu, em caráter liminar, a vigência da Lei Paulista nº 13.854, que proibiu a cobrança da assinatura básica mensal pelas concessionárias de serviços de telecomunicações. A mesma lei admite a cobrança apenas pelos serviços efetivamente prestados e prevê punição aos infratores com multa correspondente a dez vezes o valor indevidamente cobrado de cada usuário.

A decisão foi tomada pelo ministro na Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI nº 4.369), ajuizada no STF pela Associação Brasileira de Concessionárias de Serviço Telefônico Fixo Comutado (ABRAFIX). O ministro esclareceu que compete exclusivamente à União legislar sobre cobrança em matéria de telecomunicações, por força do disposto no inciso IV do art. 22 da Constituição Federal (CF).

Jurisprudência
Gilmar Mendes lembrou que a jurisprudência do STF “é firme” nesse sentido e citou, entre diversos precedentes, as ADIs nºs 3.322, relatada pelo Ministro Cezar Peluso, e 3.533, relatada pelo Ministro Eros Grau, nas quais a Suprema Corte declarou a inconstitucionalidade das Leis Distritais nºs 3.426/04 e 3.596/05.

Especificamente sobre a proibição de cobrança da assinatura básica mensal de serviços de comunicações por lei estadual, ele recordou o julgamento da ADI nº 3.847, relatada pela Ministra Ellen Gracie, em que o STF declarou a inconstitucionalidade da Lei Catarinense nº 13.921/07 que previa a proibição da cobrança da tarifa de assinatura básica pelas concessionárias de telefonia fixa e móvel.

O ministro lembrou que ainda está pendente de julgamento, no mérito, a ADI nº 2.615, em que se impugna a constitucionalidade da Lei Estadual nº 11.908, também de Santa Catarina, que estabeleceu determinadas condições e limites para que as concessionárias de telefonia fixa pudessem cobrar os serviços mensais referentes à assinatura básica residencial naquele Estado. Entretanto, em 22 de maio de 2002, o plenário suspendeu a vigência da lei, em caráter liminar, nos termos de voto proferido pelo Ministro Nelson Jobim (aposentado).

O ministro lembrou, a propósito, que a lei paulista já havia sido vetada pelo governador de São Paulo, justamente porque invadia competência privativa da União. O veto, entretanto, foi derrubado pela Assembleia Legislativa, fato que ensejou a proposição, agora, de ADI pela Abrafix.

A decisão do Ministro Gilmar Mendes foi tomada ad referendum (sujeita a posterior referendo) do Plenário do STF.Fonte: STF

Protesto judicial contra alienação de bens pode ser averbado na matrícula do imóvel

A averbação, no Cartório de Registro de Imóveis, de protesto contra alienação de bem está dentro do poder geral de cautela do juiz e se justifica pela necessidade de dar conhecimento do protesto a terceiros, prevenindo litígios e prejuízos para eventuais adquirentes. O entendimento é da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que acolheu os embargos de divergência interpostos contra acórdão da Terceira Turma.

Nos embargos, a empresa V. Santos & Companhia Ltda sustentou a possibilidade de averbação de protesto judicial na matrícula do imóvel perante o registro imobiliário, no âmbito de ação cautelar de protesto ajuizada pela empresa.

Para o relator, Ministro Luis Felipe Salomão, o poder geral de cautela do juiz, disciplinado no art. 798 do Código de Processo Civil (CPC), é a base para permitir a averbação, no registro de imóveis, do protesto de alienação de bens e se justifica pela necessidade de dar conhecimento do protesto a terceiros, servindo, desse modo, como advertência a pretendentes à aquisição dos imóveis do possível devedor, resguardando, portanto, os interesses de eventuais adquirentes e do próprio credor.

Fonte: STJ

Empresas são condenadas a indenizar e ressarcir consumidora por venda de veículo defeituoso

A Salinas Automóveis Ltda e a Ford Motor Company Brasil Ltda foram condenadas a ressarcirem uma consumidora pela venda de veículo zero quilômetro com vício e ainda a pagarem indenização por danos morais à cliente no valor de R$ 10 mil. A decisão é da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte.

Em setembro de 2006, a consumidora, de iniciais K.M.F.B. Souza adquiriu um veículo Ford Fiesta Hatch Flex 1.0, na concessionária Salinas Automóveis. Entretanto, após sete dias, o automóvel apresentou diversos defeitos, e ela levou-o à concessionária para que se realizassem os devidos reparos, porém, em relação a um dos problemas apresentados, teve que aguardar o envio de uma peça pela fábrica da Ford.

A cliente alegou que foi à Salinas várias vezes e realizou muitos contatos com o fabricante para tentar consertar o veículo, mas não obteve êxito nas tentativas de conserto dentro do prazo de 30 dias.

A Salinas apelou que deveria ser excluída da condenação da sentença e argumentou que, de acordo com os arts. 12 e 13 do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade pela reparação dos danos causados ao consumidor é do fabricante do veículo.

Já a Ford disse que não houve vício de fabricação no automóvel, mas apenas pequenos vícios decorrentes da própria quilometragem do veículo e, da mesma forma como fez a concessionária, alegou que "triviais aborrecimentos da vida cotidiana" não podem ser motivos que justifiquem indenização por dano moral.

De acordo o relator do processo, o Des. Osvaldo Cruz, a Salinas também deve ser responsabilizada pelos defeitos do veículo, pois o Código de Defesa do Consumidor dispõe que todos os fornecedores de produtos de consumo duráveis, que é o caso, são responsáveis solidariamente. Para o magistrado, a concessionária tem culpa pois foi negligente na prestação dos seus serviços, não satisfazendo as exigências do consumidor e da lei.

As empresas não conseguiram comprovar que entraram em contato com a consumidora dentro de 30 dias. E, segundo o relator, houve falta de sensibilidade tanto da concessionária quanto da fabricante pelo número excessivo de vezes que a consumidora teve de se dirigir à Salinas para resolver o problema, tendo sofrido “constantes, sérios e repetidos incômodos a mesma que, apesar de se decidir pela aquisição de um veículo zero, não pode, juntamente a sua família, usufruir de tal bem conquistado com sacrifício”.

Dessa forma, o des. Osvaldo Cruz condenou a Salinas Automóveis Ltda e a Ford Motor Company Brasil Ltda ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10 mil, no intuito de inibir a continuidade da conduta apontada como causadora do dano e, também, compensar o dano sofrido. E, ainda, determinou que ambas as empresas restituam o valor pago pela consumidora no ato da compra corrigido.

Insatisfeita com a decisão, a Ford ingressou com um recurso no Tribunal de Justiça do RN.

Fonte: TJRN

OAB faz sugestões para novo marco regulatório da Internet no Brasil

Brasília, 21/12/2009 - Está encerrada a primeira fase da consulta pública do Marco Civil Regulatório da Internet, que foi iniciada no dia 29 de outubro e buscou regras para orientar as ações de pessoas e empresas na rede mundial de computadores. A organizadora, a Secretaria de Assuntos Legislativos, do Ministério da Justiça, recebeu 822 contribuições de pessoas físicas e de entidades como a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), Associação Nacional de Jornais (ANJ), Associação Brasileira de Internet (Abranet), Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) e Câmara de Comércio Eletrônico, entre outros.

Entre as sugestões, está a inclusão de dispositivo determinando que a empresa prestadora de serviços ou que comercializa produtos pela Internet apresente razão social, CNPJ, endereço e telefone, para que o consumidor tenha acesso a seus dados. Outra proposta isenta o provedor de serviços de Internet da responsabilidade sobre o conteúdo não gerado por ele, mesmo que o hospede. Os participantes da consulta também sugeriram que um site só possa ser retirado do ar se colocar em risco a segurança interna nacional. As sugestões estão sendo analisadas pelo Ministério da Justiça. Em janeiro, será divulgado um anteprojeto de lei sobre o assunto, que também poderá receber sugestões de quem tiver interesse no tema. Após 45 dias será enviado ao Congresso Nacional.

Taxa de casamentos no Brasil atinge nível recorde desde 1995

A taxa de casamentos no Brasil atingiu o maior nível desde 1995. É o que mostra a pesquisa anual Estatísticas de Registro Civil, divulgada nesta quarta-feira (25) pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) com dados atualizados de 2008.

A chamada taxa de nupcialidade legal atingiu 6,7 pontos -desde 1998, o número mais alto registrado havia sido 6,6 (em 1999). A taxa é obtida pela divisão do número de casamentos pelo de habitantes e multiplicando-se o resultado por 1.000. Em 1995, a taxa foi de 6,8 pontos.

Segundo a pesquisa, o total de casamentos diminuiu entre 1999 e 2002, mas tem crescido nos últimos anos, especialmente desde 2003. No ano passado, a chamada taxa de nupcialidade foi a maior dos últimos nove anos, atingindo 6,7%.

Em 2008, foram registrados 959.901 casamentos no país. Destes, 936.538 foram de indivíduos de 15 anos ou mais de idade, 4,5% superior ao observado no ano de 2007. Os demais envolviam pelo menos um cônjuge com menos de 15 anos ou foram realizados em anos anteriores ao do registro.

No ano passado, Acre e Espírito Santo tiveram as maiores taxas de casamento, com 12 e 9,6, respectivamente. As menores taxas foram registradas no Pará (4,4) e no Rio Grande do Sul (4,5).

Em alguns Estados, como Mato Grosso, Minas Gerais, Sergipe e Piauí, por outro lado, houve redução da taxa.

O estudo atribui o aumento do número de casamentos registrados à melhoria no acesso aos serviços de justiça, mudanças no Código Civil, renovado em 2002, e ofertas de casamentos coletivos.

"Recasamentos"

As estatísticas mostram ainda que os casamentos entre solteiros ainda são a maioria, mas, aponta o crescimento do número de recasamentos, quando pelo menos um dos cônjuges tinha o estado civil divorciado ou viúvo e casa novamente. A taxa era de 10,3% do total de casamentos em 1998 e cresceu para 17,1%.

Nº de recasamentos, quando pelo menos um dos cônjuges tinha o estado civil divorciado ou viúvo e casa novamente, aumentou. Eram 10,3% do total de casamentos em 1998 e, hoje, são 17,1%.

Além disso, as estatísticas revelam que o número de homens divorciados que se casaram com solteiras é maior do que o de divorciadas que se uniram formalmente a homens solteiros. São 7,4% contra 4,1%. Em ambos os casos, houve aumento desde 1998.

O Rio de Janeiro é o Estado com a menor proporção de casamentos entre solteiros (77,3%). O maior é o Piauí (92,9%).

Houve ainda aumento de casamentos entre cônjuges divorciados, de 1,1%, em 1998, para 2,7%, em 2008. O Rio, junto com Rondônia e São Paulo, está entre os que mais tiveram uniões entre divorciados (3,8%).

Homens e mulheres se casam mais tarde

Mais mulheres se casam dos 25 aos 29 anos. Em 1998, essa faixa etária representava 19,4% do total, passando para 28,4% em 2008. Já nas faixas etárias entre os 20 e 24 anos e dos 15 aos 19 anos, houve diminuição no número de casamentos. No primeiro caso, passou de 31,6% para 29,7% no mesmo período e, no segundo, de 22,6% para 16,3%.

Os homens também se casam mais entre 25 e 29 anos -32,7% em 2008- contra 29,3% em 1998.

Arrependimento de consumidor pode cancelar financiamento bancário

É possível o consumidor exercer o direito de arrependimento nas compras que faz, após a assinatura de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que aplicou as normas do consumidor à relação jurídica estabelecida entre o Banco ABN AMRO Real Ltda. e um consumidor de São Paulo.

O banco ingressou com um pedido de busca e apreensão de um veículo pelo inadimplemento de um contrato de financiamento firmado com o consumidor. Esse alegou que exerceu o direito de arrependimento previsto no artigo 49 do Código do Consumidor e que jamais teria se imitido na posse do bem dado em garantia. O Tribunal de Justiça do Estado entendeu que a regra era inaplicável no caso, pelo fato de o Código não servir às instituições bancárias.

A Terceira Turma reiterou o entendimento jurisprudencial quanto à aplicação do Código do Consumidor às instituições financeiras e considerou legítimo o direito de arrependimento. Segundo a decisão da relatora, ministra Nancy Andrighi, o consumidor, assinou dois contratos, o de compra e venda com uma concessionária de veículos e o de financiamento com o banco. Após a assinatura do contrato de financiamento, ocorrido fora do estabelecimento bancário, o consumidor se arrependeu e enviou notificação no sexto dia após a celebração do negócio.

De acordo com o art. 49, o consumidor tem sete dias a contar da assinatura do contrato para desistir do negócio, quando a contratação ocorrer fora do estabelecimento comercial. O banco alegava ainda que não seria possível o direito de arrependimento porque o valor repassado ao contrato de empréstimo já tinha sido inclusive repassado para a concessionária de veículos antes da manifestação de desistência do consumidor.

Segundo a relatora, não houve no caso formação nem ajuste de obrigações contratuais, motivos pelos quais deve ser julgado improcedente o pedido da ação de busca e apreensão.

Nova lei do inquilinato: o que vai mudar na locação de imóveis

Projeto aguarda sanção do Presidente Lula para entrar em vigor. Modificações agilizam processo de despejo, desobrigam apresentação de fiador e permitem mudança de fiador durante o contrato.

O projeto de lei que altera a Lei do Inquilinato (PLC 140/09), aprovado pelo Senado e que agora aguarda sanção do Presidente Luiz Inácio Lula da Silva para entrar em vigor, introduz algumas modificações na relação entre inquilino e proprietário do imóvel.

Dentre as principais mudanças estão a agilidade no processo de despejo, a desobrigação do fiador e a criação de regras para a mudança de fiador durante o contrato.

Entenda abaixo as principais alterações que poderão ser introduzidas com a sanção da nova lei:

Processo de Despejo

Pelo projeto, caso o inquilino tenha dívida com o proprietário ou a imobiliária, bastará a expedição de um mandado de despejo para que o locatário seja obrigado a deixar o imóvel. Após a sentença de despejo, o inquilino terá 30 dias para se retirar voluntariamente.

Hoje, é exigido que o inquilino receba dois mandados e duas diligências, e o proprietário demora, em média, 14 meses para retomar o imóvel.

A demora faz com que muitos proprietários desistam de alugar pelo risco de uma ação judicial envolvendo o inquilino. Com a mudança, a expectativa é que o tempo médio para retomada do imóvel reduza para 4 meses e, com isso, mais imóveis sejam colocados para locação no mercado, possibilitando a redução de preços.

Pelas alterações do projeto, para suspender a ação de despejo, o inquilino precisará pagar o saldo devedor no prazo de 15 dias. Com isso, não fica mais valendo a apresentação de um simples requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida, recurso que hoje contribui para o atraso do processo.

Fiador

O projeto também beneficia o inquilino que, se for bom pagador, poderá ser desobrigado a registrar um fiador ou qualquer outra forma de garantia (seguro-fiança, depósito caução, etc).

O fiador, por sua vez, poderá desistir da função, precisando, apenas, comunicar com 120 dias de antecedência para que seja encontrado outro.

O proprietário também poderá exigir um novo fiador, caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial. Com isso, pretende-se dar mais garantias ao proprietário e exonerar a empresa fiadora que passe por crise econômico-financeira.

Nos casos de dissolução familiar ou de morte do locatário, o fiador poderá exonerar-se de suas responsabilidades, no prazo de 30 dias após a comunicação feita pelo novo responsável pelo aluguel. Os efeitos da fiança, porém, permanecerão durante 120 dias após notificação da parte do locador.

A atual Lei do Inquilinato não prevê estas questões.

Multa Rescisória

A proposta adequa ao novo Código Civil o projeto que mantém a proporcionalidade da multa rescisória quando o imóvel alugado for devolvido antecipadamente.

Isso significa que, se o inquilino decidir entregar o imóvel após 18 meses, em um contrato de locação de 30 meses com multa rescisória de 3 aluguéis, pagará apenas a multa proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato
(30 – 18 = 12 meses faltantes), ou seja, 1,2 aluguel.

Divórcio

O projeto garante que, após uma separação de casais, o imóvel seja usado por qualquer um dos dois, independentemente do nome que estiver no contrato. Mas isso será válido apenas para locações residenciais e não mais para qualquer tipo de imóvel.

Caso a lei passe a valer, todos os locatários poderão pedir que seus contratos sejam readaptados, se o próprio locador não tomar a providência. Nenhuma cláusula poderá ser alterada sem consentimento do inquilino.

Autônomas ou acessórias, vagas de garagem são temas de decisões do STJ

As questões referentes às vagas de garagem sempre geram polêmica e são, ainda hoje, motivo de conflitos. Vaga de garagem pode ser penhorada? Pode ser vendida ou alugada para um outro condômino? Como o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem decidido sobre estas e outras questões relacionadas às vagas de garagem?

Há dois tipos de vaga de garagem. A vaga acessória é um bem imóvel acessório ao principal (apartamento ou casa), com uma única matrícula no registro imobiliário. A certidão do registro de imóveis determina a área total, composta da área útil (a do interior da unidade), a área da vaga de garagem e uma porcentagem da área comum. Nesses casos, pode acontecer de a vaga estar situada em local indeterminado.

Já na unidade autônoma, a vaga de garagem é um bem imóvel separado do apartamento ou da casa. Ou seja, há duas matrículas: uma do apartamento ou casa e outra da vaga de garagem. Normalmente, ela está situada em local determinado, com descrição de seu tamanho e limites.

Penhora da vaga
A penhora é a apreensão judicial de bens para a satisfação de uma dívida. Uma casa ou apartamento pode ser um desses bens. E até a unidade autônoma entra nessa lista. O STJ reconhece a penhorabilidade das vagas de garagem.

Em um julgamento realizado pela Segunda Turma, os ministros decidiram que é possível a penhora de vaga de garagem que seja uma unidade autônoma, mesmo que relacionada a bem de família, quando possuir registro e matrícula próprios. O caso envolvia débitos em tributos com a União (REsp nº 1.057.511).

A Quarta Turma também analisou a questão, mas pela ótica do Direito Privado. Para a Turma, o boxe de estacionamento, identificado como unidade autônoma em relação à residência do devedor, tendo matrícula própria no registro de imóveis, não se enquadra na hipótese prevista no art. 1º da Lei nº 8.009/90 (impenhorabilidade do bem de família), sendo, portanto, penhorável (REsp nº 876.011).

Alienação
A alienação (transferência para outra pessoa de um bem ou direito) é outro caso bem discutido na Casa. São frequentes processos que discutem se o condômino pode alugar ou vender a sua vaga para quem ele bem entender. A polêmica está relacionada ao aumento de número de carros nas ruas, poucos estacionamentos e, principalmente, à segurança.

Em julgamento realizado pela Terceira Turma, os ministros destacaram que, como direito acessório, a vaga de garagem adere à unidade, sendo, contudo, desta destacável para efeito de sua cessão a outro condômino. Para eles, apesar de a vaga ser bem acessório à unidade condominial, é admissível a sua transferência para outro apartamento do mesmo prédio (REsp nº 954.861). A mesma regra vale, consequentemente, para sua locação.

Retificação
Já em outro julgamento, o STJ teve que decidir sobre a retificação do registro mobiliário de um apartamento para que dele constasse a localização do boxe de garagem anteriormente vinculada àquele imóvel. No caso, um casal adquiriu o apartamento (nº 122) de um edifício residencial de São Paulo e a respectiva vaga de garagem (nº 11).

Quando os novos proprietários tentaram ocupar a vaga, constataram que esta estava ocupada pelo carro de uma vizinha. De acordo com o casal, a identificação das vagas no subsolo foi alterada, transferindo a vaga 11, que é sensivelmente maior, para o apartamento 121 e deixando o apartamento dela (122) com a vaga 9. A disputa entre os vizinhos acabou chegando no STJ. A Quarta Turma ao analisar a questão determinou a devolução da vaga de garagem para a antiga proprietária e condenou a moradora do apartamento 121, que adulterou o número do boxe, ao pagamento de uma indenização pelo uso indevido da vaga (REsp nº 100.765).

Preço de imóvel e tamanho do boxe
O Tribunal da Cidadania teve que decidir um caso curioso, no qual dois compradores de um apartamento pediram o abatimento de R$ 15 mil do preço do valor do imóvel porque na vaga de garagem cabia apenas um carro pequeno.

Os compradores alegaram que, após a aquisição, mas antes do pagamento total, alugaram o imóvel. No entanto, o preço do aluguel teve que ser reduzido, já que o carro do locatário não cabia na vaga de garagem referente ao apartamento. Diante da constatação, os compradores recorreram à Justiça exigindo do antigo proprietário a redução do valor a ser pago pelo imóvel. Além disso, pediram indenização por perdas e danos em razão da redução do valor do aluguel.

O STJ não atendeu ao pedido dos compradores e manteve decisão de primeiro e segundo graus. Para a Corte, como a vaga estava devidamente escriturada, existindo jurídica e fisicamente, não cabe a pretensão de abatimento do preço do imóvel residencial (REsp nº 488.297).

Extinção de vaga de garagem
Mesmo sabendo que é na reunião de condomínio que são tomadas as decisões importantes a respeito do prédio, muitos condôminos não vão à assembleia. Por essa razão, acabam ficando de fora do que foi decidido sem poder dar seu voto ou opinião. E foi isso o que aconteceu num condomínio em São Paulo.

Os moradores do prédio realizaram assembleia e, por maioria, decidiram extinguir oito vagas de garagem do condomínio, sob alegação de que a quantidade total não era comportada no espaço físico disponível. Um banco, alegando ser proprietário de nove vagas de garagem, devidamente registradas em matrículas próprias, recorreu à Justiça. Após decisão de segunda instância, mantendo a extinção dos boxes, o caso chegou ao STJ. O banco afirmou que não bastaria a aprovação dos presentes na assembleia, sendo imprescindível a concordância de todos os prejudicados com a mudança.

Ao julgar o caso, a Quarta Turma destacou que é vedado à assembleia de condomínio extinguir vagas de garagem que têm matrícula própria e pertencem a um dos condôminos ausentes à reunião. Os ministros anularam a assembleia e restabeleceram o número de vagas anterior à reunião de condomínio.

Fonte: STJ

Corretor de imóveis não precisa concluir negociação para receber comissão

DECISÃO

Se o corretor faz a aproximação entre o comprador e o dono do imóvel e o negócio se concretiza, ele faz jus à comissão. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça que, por maioria, acompanhou o entendimento da relatora ministra Nancy Andrighi.

Duas clientes recorreram contra ação de cobrança de corretor que alegava ter direito a receber R$ 112.750, equivalentes a 10% do valor da compra do imóvel a título de comissão por intermediação de venda de imóvel. Em primeira instância, o valor da comissão foi reduzido para 1% do valor do negócio, considerando que, apesar de o corretor ter feito a aproximação entre as partes, não teria ajudado na negociação.

O corretor apelou e o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) decidiu aumentar a comissão para 6%. O TJRS considerou que o corretor havia oferecido o imóvel para as clientes e que a demora para o fechamento do negócio não foi de responsabilidade deste. Considerou, porém, que o valor do imóvel tornaria a comissão de 10% excessiva.

As clientes recorreram ao STJ, afirmando haver dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema), havendo o entendimento de que o intermediador deve participar da negociação para receber a comissão. Além disso, a concretização do negócio deveria ocorrer dentro do prazo estabelecido contratualmente.

Na sua decisão, a ministra Nancy Andrighi apontou que nos próprios autos foi apontada a importância do trabalho do corretor para a concretização do negócio. A ministra afirma que avaliar a qualidade ou relevância desse trabalho exigiria a análise de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do próprio Tribunal. “Ainda que assim não fosse, cumpre destacar que o principal e mais árduo trabalho do corretor é efetivamente aproximar as partes, pois, a partir de então, assume papel secundário”, acrescentou.

“Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente”, explica a relatora. E completa: “Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida.”

A ministra Andrighi observou ainda que, mesmo que o corretor não participe do negócio até a sua conclusão, merece receber a comissão, sendo essa a jurisprudência dominante do STJ. Quanto à questão do prazo, a ministra admitiu haver o dissídio. No caso haveria o prazo de 30 dias para a ação do corretor. A magistrada considerou, entretanto, que a aproximação entre as partes do negócio se deu dentro desse prazo e que a demora posterior para sua conclusão não seria de responsabilidade do corretor.

A discussão agora voltar à pauta de julgamentos do Superior Tribunal de Justiça. As clientes interpuseram embargos de divergência e a questão agora pode ser levada à Segunda Seção, que reúne a Terceira e a Quarta Turma, se for admitida pelo ministro ao qual for distribuído.