Corretor de imóveis não precisa concluir negociação para receber comissão

DECISÃO

Se o corretor faz a aproximação entre o comprador e o dono do imóvel e o negócio se concretiza, ele faz jus à comissão. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça que, por maioria, acompanhou o entendimento da relatora ministra Nancy Andrighi.

Duas clientes recorreram contra ação de cobrança de corretor que alegava ter direito a receber R$ 112.750, equivalentes a 10% do valor da compra do imóvel a título de comissão por intermediação de venda de imóvel. Em primeira instância, o valor da comissão foi reduzido para 1% do valor do negócio, considerando que, apesar de o corretor ter feito a aproximação entre as partes, não teria ajudado na negociação.

O corretor apelou e o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) decidiu aumentar a comissão para 6%. O TJRS considerou que o corretor havia oferecido o imóvel para as clientes e que a demora para o fechamento do negócio não foi de responsabilidade deste. Considerou, porém, que o valor do imóvel tornaria a comissão de 10% excessiva.

As clientes recorreram ao STJ, afirmando haver dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema), havendo o entendimento de que o intermediador deve participar da negociação para receber a comissão. Além disso, a concretização do negócio deveria ocorrer dentro do prazo estabelecido contratualmente.

Na sua decisão, a ministra Nancy Andrighi apontou que nos próprios autos foi apontada a importância do trabalho do corretor para a concretização do negócio. A ministra afirma que avaliar a qualidade ou relevância desse trabalho exigiria a análise de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do próprio Tribunal. “Ainda que assim não fosse, cumpre destacar que o principal e mais árduo trabalho do corretor é efetivamente aproximar as partes, pois, a partir de então, assume papel secundário”, acrescentou.

“Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente”, explica a relatora. E completa: “Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida.”

A ministra Andrighi observou ainda que, mesmo que o corretor não participe do negócio até a sua conclusão, merece receber a comissão, sendo essa a jurisprudência dominante do STJ. Quanto à questão do prazo, a ministra admitiu haver o dissídio. No caso haveria o prazo de 30 dias para a ação do corretor. A magistrada considerou, entretanto, que a aproximação entre as partes do negócio se deu dentro desse prazo e que a demora posterior para sua conclusão não seria de responsabilidade do corretor.

A discussão agora voltar à pauta de julgamentos do Superior Tribunal de Justiça. As clientes interpuseram embargos de divergência e a questão agora pode ser levada à Segunda Seção, que reúne a Terceira e a Quarta Turma, se for admitida pelo ministro ao qual for distribuído.

Todo aquele que participou de missões durante a Segunda Guerra é ex-combatente

Qualquer militar ou membro da Marinha Mercante que preencha requisitos da Lei n. 5.315/61 – referente aos ex-combatentes da Segunda Guerra Mundial – e que tenha participado de missões diversas naquela época poderá ser chamado de ex-combatente, não importa se tenha ido para a linha de frente, na Itália, realizado operações de guarda e vigilância no litoral brasileiro ou viajado em navio pesqueiro em áreas de ataque submarino. A única condição exigida é que essa pessoa tenha realizado, ao menos, duas viagens em zonas de possíveis ataques. Tal entendimento foi mantido pela Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) durante julgamento de dois recursos especiais.

O entendimento do STJ toma, como base, a Lei n. 5.698/71, que dispõe sobre as prestações devidas a ex-combatentes segurados da Previdência Social. E beneficiou a viúva de um militar, no Rio Grande do Norte, e um ex-integrante de navio pesqueiro, em Santa Catarina. Ambos passarão a receber da Previdência Social o pagamento de valores equivalentes à aposentadoria de um segundo-tenente das Forças Armadas, por terem conseguido o reconhecimento (no caso da viúva, reconhecimento do falecido marido, de quem é pensionista) de que se tratam de ex-combatentes.

Os recursos especiais foram interpostos ao tribunal, em separado, contra decisões dos tribunais regionais federais da 4ª Região (TRF-4) e da 5ª. Região (TRF-5). O primeiro tem como autora a União, que se insurgiu contra a decisão do TRF-5 que deu ganho de causa à viúva e, em consequência, determinado o pagamento de pensão especial de segundo-tenente cumulativamente com a pensão que já vinha sendo efetuada, mais juros moratórios. A União argumentou que, além de ser impossível desconsiderar a natureza previdenciária da pensão que já recebe a viúva, a decisão “promove dissídio jurisprudencial e afronta vários dispositivos da Lei n. 8.059/90” – referente à pensão especial devida aos ex-combatentes da Segunda Guerra e a seus dependentes.

Além disso, a União alegou que a certidão juntada aos autos pela autora comprovando a atuação do marido em operações bélicas na Itália não foi fornecida pelos órgãos militares competentes. Em seu voto, o relator do recurso no STJ, ministro Arnaldo Esteves de Lima, afirmou que não seria necessária uma documentação comprovando que o marido da viúva esteve na Itália para que ele seja considerado ex-combatente. O ministro deu parcial provimento ao recurso especial, mas apenas para reformar o acórdão do TRF-5 no concernente à fixação dos juros moratórios em 6% ao ano. De acordo com o ministro, a Lei n. 9.494/97, fixa juros nas ações ajuizadas contra a Fazenda Pública no patamar desse percentual.

Viagens

Já em relação ao segundo recurso especial, o autor foi o cidadão Antonio Camilo Boaventura. Ele interpôs o recurso no STJ contra acórdão do TRF-4 que, em sede de embargos, confirmou acórdão anterior considerando improcedente seu pedido. Ex-integrante de navio pesqueiro, Antonio Boaventura afirmou que, durante a Segunda Guerra, participou de duas viagens em zona de possíveis ataques submarinos. O TRF-4 entendeu que a simples comprovação de que Camilo, como integrante de navio pesqueiro, teria participado de viagens nessas áreas não seria suficiente para caracterizar sua condição de ex-combatente.

O ministro Arnaldo Esteves Lima, também relator do segundo recurso, manteve o mesmo entendimento aplicado na apreciação do caso da viúva. O ministro deu provimento ao recurso para reformar o acórdão e, em consequência, condenou a União a implantar, em favor do autor, a pensão especial, bem como a pagar-lhe as parcelas vencidas a partir do ajuizamento da ação, acrescidas de correção monetária, juros de mora e honorários advocatícios.

Polêmica, penhora de bens feita pela internet dispara

Bloqueio on-line de contas passa de R$ 196 mi em 2005 para R$ 17,7 bi em 2008

Pelo sistema, BC repassa aos bancos ordens de bloqueios de contas feitos pela Justiça; advogados veem risco de levar empresas à falência

Nos últimos quatro anos, os juízes bloquearam pela internet R$ 47,2 bilhões em contas bancárias para garantir o pagamento de dívidas judiciais. A medida alcança principalmente empresas que enfrentam processos trabalhistas e devedores contumazes. Em 2005, o bloqueio on-line pela Justiça foi de apenas R$ 196 milhões.

Trata-se da penhora on-line, ou Bacenjud. É o sistema pelo qual o Banco Central repassa aos bancos pedidos de informações e ordens de bloqueio de contas feitos por juízes. As respostas chegam em 48 horas.

O modelo sofre críticas de advogados, que veem ameaça ao direito de ampla defesa e risco de levar empresas à falência. Para juízes entusiasmados com a nova ferramenta, está mais difícil para o mau pagador processado por dívidas não honradas afirmar que deve, não nega, e só paga quando puder.

Até 2008, a Justiça do Trabalho liderava o confisco eletrônico.

Os tribunais estaduais já aparecem como os maiores usuários do sistema. A legislação deixa a critério do juiz usar o papel ou o meio eletrônico, embora defina o segundo como preferencial. No ano passado, o CNJ (Conselho Nacional de Justiça) obrigou o cadastramento no Bacenjud de todos os juízes envolvidos com o bloqueio de recursos financeiros.

"O Bacenjud revolucionou o Judiciário. No Brasil, ninguém cumpria decisão judicial", diz o juiz Rubens Curado, secretário-geral do CNJ.

"A penhora on-line ajuda a acabar com a ideia de que é possível dever, não pagar e não acontecer nada", diz o juiz Tadeu Zanoni, da 1ª Vara da Fazenda Pública de Osasco (SP). Nos últimos seis meses, Zanoni fez 562 penhoras on-line.

Pela ordem, a preferência para a penhora é: dinheiro, imóveis e veículos. Desde junho último, os juízes paulistas podem usar a internet para agilizar a penhora on-line de imóveis. O sistema é operado pela Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo. Segundo o juiz Walter Rocha Barone, do Tribunal de Justiça de São Paulo, já foram feitas mais de 26 mil consultas e 631 averbações.

Desde 2008, os juízes podem acessar pela internet a base de dados do Renavam (Registro Nacional de Veículos Automotores) e determinar ao Detran o bloqueio de veículos para pagamento de dívida judicial.

Apesar das resistências, o sistema veio para ficar. Em 2003, o PFL (hoje DEM) questionou no STF (Supremo Tribunal Federal) a constitucionalidade da penhora on-line. Alegou risco de quebra do sigilo bancário e que pessoas e empresas eram "submetidas a tratamentos degradantes e coativos".

O BC defendeu o "revolucionário mecanismo de persuasão de devedores contumazes" e revogou alguns dispositivos impugnados. O Sindicato dos Metalúrgicos do ABC entrou como parte interessada na ação. Sustentou que a categoria foi diretamente beneficiada pelo Bacenjud, que "diminui as chances de burla" no cumprimento das decisões judiciais na área trabalhista.

Parecer do então procurador-geral da República, Antonio Fernando Souza, sustenta que o sistema apenas substitui o que era feito no papel e "não afronta nenhum dos princípios do Estado Democrático de Direito". Souza pediu a rejeição da ação, cujo relator é o ministro Joaquim Barbosa.

"O bloqueio on-line seria justo se fosse aplicado a todos os devedores", diz o advogado Walter Ceneviva. "A magistratura não impõe ao Executivo a obrigação de pagar o que deve, como os precatórios que se arrastam por vários anos, mas usa indiscriminadamente o Bacenjud para facilitar a cobrança dos créditos do poder público", diz.

Abusos

O advogado Ives Gandra Martins diz que "tem havido muito abuso". "A penhora on-line só deveria ser utilizada em última instância, pois pode levar uma empresa à falência, ao bloquear, no final do mês, dinheiro que iria para fornecedores e empregados", diz.

Quando o juiz não tem a indicação prévia da conta bancária e da agência do devedor, a penhora on-line bloqueia todas as contas em diferentes bancos. Ou seja, na fase inicial, a medida pode superar o limite a ser apreendido. No caso de empresas, suspende o pagamento de cheques e débitos em conta para fornecedores e salários.

Atendendo a pedido do grupo Pão de Açúcar, em 2008 o CNJ estabeleceu que empresas e pessoas físicas podem cadastrar uma conta única para evitar os bloqueios múltiplos. O cadastramento é feito nos tribunais superiores e o interessado se compromete a manter valores na conta para atender às ordens judiciais. Já há 4.000 contas únicas cadastradas.

"O instituto é bom, veio para agilizar o processo. As pessoas escondiam os bens. Mas é preciso regulamentar, para evitar problemas", diz Marco Antonio Hengles, da OAB-SP. Ele cita procuradores de empresas que, não sendo devedores, têm o patrimônio pessoal bloqueado.

Rubens Curado, do CNJ, responde: "Se há problemas, devem ser discutidos caso a caso com o juiz. O sistema é um mero meio eletrônico. Isso também ocorreria com papel", diz.

Locador e locatário: uma mina de desentendimentos judiciais

Do reajuste do aluguel à conservação do imóvel alugado, da falta de pagamento dos impostos e condomínio às brigas de vizinhos, tudo é motivo para que a conflituosa relação entre locador e locatário deságue na Justiça. Quase um terço (28,25%) dos imóveis do Distrito Federal são alugados, o maior índice do país. Em seguida vem Goiás, com 21,43% e São Paulo com 20,02%. Esses números do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indicam o potencial de discórdias proprietários de imóveis e seus moradores de aluguel.

O preço, por exemplo, pode se tornar uma fonte de conflito se não se fixar um valor justo que atenda aos dois lados. A lei estabelece que é livre a convenção do aluguel, sendo vedada a vinculação ao salário mínimo ou à variação cambial, e as partes podem estabelecer cláusulas de reajuste do contrato de acordo com o valor de mercado. Além do reajuste convencional, a lei propicia atualização trienal do aluguel por via judicial, caso não haja acordo suficiente que garanta um patamar razoável. A orientação predominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é que o prazo de três anos para ingressar na Justiça deve ser obedecido, independentemente de o novo valor alcançado ter ou não o valor de mercado (Resp 264556/RJ).

As partes ficam, assim, livres para, a qualquer momento, e obedecidas às vedações do contrato, fixar o valor do novo aluguel, bem como as cláusulas que disciplinem seu reajuste. Na falta de acordo, a solução é a ação revisional. Havendo acordo entre as partes ou atualização dos alugueis na justiça, a orientação do STJ é que o prazo de três anos se interrompa, para recomeçar a contagem da última atualização do aluguel. Só a partir de então, fica autorizado um novo pedido de revisão (Ag 715975/RS). É na Justiça que o magistrado avalia de forma sumária o preço do aluguel, baseado em um laudo pericial e de acordo com as condições econômicas do local. Segundo a Quinta Turma, qualquer tipo de acordo firmado entre as partes durante o triênio legal que aumente os alugueis, impede a propositura da ação (Resp 146513/MG).

O despejo necessário

Não se pode exigir do locatário pagamento antecipado, exceto se o contrato não estiver assegurado por nenhuma garantia. Se houver descumprimento de cláusula contratual ou o locador não pagar o valor devido, a ação cabível é a de despejo. Segundo o STJ, para o ajuizamento desse tipo de ação por falta de pagamento, é desnecessária a prévia notificação ao locatário (Resp 834482/RN). O recurso de apelação interposto deve ser recebido somente no efeito devolutivo. Isso significa que a decisão de primeira instância deve ter mais garantia e ser executada de imediato, embora o recurso prossiga nas instâncias superiores. Conforme o STJ, ainda é possível tutela antecipada nesse tipo de ação (Resp 702205/SP).

A ação de despejo pode ser ajuizada a qualquer tempo, uma vez que não está subordinada a nenhum prazo (Resp 266153/RJ), e mesmo um longo período de inadimplência não descaracateriza a relação contratual, como decidiu o STJ em um caso da Bahia, em que um locatário passou 12 anos inadimplente (Resp 1007373/BA). O Tribunal de Justiça local havia entendido que, dadas as circunstâncias do processo, o vínculo locatício já havia se perdido; razão pela qual não se podia falar em ação de despejo. Segundo o relator no STJ, ministro Arnaldo Esteves Lima, “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é sempre a ação de despejo”.

Uma execução de despejo é um procedimento constrangedor, para locador e locatário. A lei prevê prazos que podem variar, mas geralmente são de trinta dias. Excepcionalmente, aquele que requerer o despejo pode pedir liminar para desocupação de um imóvel em menos tempo, sem que a parte contrária seja ouvida, desde que o requerente preste uma caução para ressarcir o inquilino dos danos que possam ocorrer. A liminar só é possível em casos estritos, entre eles no descumprimento do acordo no qual se ajustou prazo mínimo de seis meses para desocupação. O despejo é uma questão delicada que, segundo a Lei do Inquilinato, não pode ocorrer até o 30º dia após a morte de um companheiro. As ações geralmente são julgadas por um juizado especial cívil quando se tratar de imóveis residênciais.

Separação transfere ao cônjuge responsabilidades do imóvel

O contrato de locação não tem o rigor do contrato de venda – a pessoa casada não precisa de autorização do cônjuge para locar o imóvel que lhe pertence, salvo se for um contrato de locação por prazo superior a dez anos. Nos casos de separação de fato, segundo o STJ, o contrato de locação se prorroga automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres a ele relativos. Basta para isso, a notificação ao locador para que, no prazo de 30 dias, exija a substituição do fiador ou de qualquer das garantias previstas em lei.

As locações destinadas aos comerciantes têm tratamento especial pela Lei do Inquilinato. Esses têm direito à renovação assegurada por igual prazo desde que o contrato seja por período determinado, o locatário esteja explorando seu comércio ou indústria no ramo há três anos e o prazo mínimo de locação a renovar seja por cinco anos. O STJ tem admitido que somam-se os prazos dos contratos escritos, ainda que com intervalo de contrato verbal, desde que haja a continuidade da locação e do exercício da mesma atividade (Resp 9112/PA). O STJ confere o direito à renovação da locação às relações jurídicas levadas a efeito por sociedades simples.

O inquilino não pode devolver o imóvel antes do tempo previsto pelo contrato, a não ser que pague uma multa. Segundo entendimento confirmado pelo STJ, a entrega do imóvel antes do prazo previsto só é possível em um caso: quando a pedido do empregador para prestar serviços em outras localidades (Resp 77457/SP). Isso ocorre tanto na iniciativa pública quanto na privada. O empregador também tem suas restrições para pedir o imóvel antes do prazo. A retomada do imóvel, por exemplo, para uso próprio de seu dono, e constatado o desvio de finalidade, resulta em multa para o locador (Resp 63423/SP). É considerado um ato de deslealdade com o inquilino.

Fiança assusta; e com razão

Um contrato de locação geralmente é assinado mediante o oferecimento de garantias pelos locatários. “A mais comum delas ainda é a fiança bancária”, assegura o diretor jurídico de uma empresa especializada no ramo imobiliário de São Paulo, José Luiz de Magalhães Barros, classificando-a como uma modalidade cheia de riscos e campeã de demandas judiciais. “Geralmente quem dá a fiança mesmo é parente: pai, mãe, irmão ou até mesmo um amigo”, assegura ele. É um assunto tão sério que permite até a penhora do único bem de família, conforme inúmeros julgados do STJ (Resp 582014/RS). O bem de família é impenhorável conforme o Código Civil, sendo essa uma exceção.

O fiador pode se exonerar da responsabilidade, caso se arrependa, por meio de um distrato ou pela propositura de uma ação declaratória, mas seus efeitos se estendem até 60 dias após a notificação do credor. Segundo o STJ, não é possível desonerar o fiador por simples notificação, pois a lei traz mecanismos formais que devem ser obedecidos (Resp 246172/MG). A comprovação de que o locador e o locatário aumentaram o valor do aluguel sem a anuência do fiador, por exemplo, não autoriza a exoneração, de acordo com a Corte Superior, mas tão somente a exclusão do valor excedente, permanecendo os fiadores responsáveis apenas pelo valor originalmente pactuado. (Resp 941772/SP).

Diante das inúmeras demandas sobre o assunto, o STJ editou a Súmula 214, segundo a qual: “O fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. No ano passado, a Sexta Turma, por maioria, proferiu uma decisão importante, segundo a qual essa súmula não se aplica aos casos de prorrogação de contrato, mas apenas aos casos de aditamento sem anuência do fiador. (Resp 821953/RS). Quanto ao tema fiança, o STJ assinala ainda que é nula a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador (Resp 797853/SP).

Caução como solução

Outra modalidade de garantia prevista nos contratos de imóveis é o seguro-locatício, modalidade que, inclusive, libera o inquilino do constrangimento de pedir favor a um fiador. “O inconveniente é que é mais caro para o locatário”, como afirma o advogado especialista na área de locação de imóveis, Otavio Américo Medeiros, que atua no ramo imobiliário em Brasília há mais de 25 anos. Resulta no pagamento de uma apólice e traz a grande vantagem de fazer com que o proprietário receba os aluguéis atrasados sem ter que esperar o resultado de uma ação de despejo. Otávio aponta que uma modalidade prevista pela Lei do Inquilinato e que ganhou fôlego nos contratos de locação nos últimos anos é a caução, mais viável para o inquilino.

A caução deve ser de até três vezes o valor do aluguel e é atualizada pela caderneta de poupança. José Luiz de Magalhães Barros, entretanto, adverte que essa modalidade é recusada por muitos proprietários, pois a segurança é muito pequena. “Uma ação de despejo dura de seis meses a um ano para ser julgada”, assinala. “Durante esse período, o locador fica a descoberto”. Daí a razão da preferência pela modalidade fiança. Sua nulidade só pode ser demandada pelo cônjuge que não a subscreveu ou por seus respectivos herdeiros, sendo inadmissível sua arguição pelo próprio fiador. (Resp 946626/RS).

A Quinta Turma tem decisão que afeta diretamente às sociedades, segundo a qual fiador que se retira da sociedade afiançada pode solicitar exoneração da garantia. Os fiadores prestaram fiança num contrato de locação porque integravam o quadro societário daquela pessoa jurídica. Entretanto, se houver a transferência da totalidade dos quadros sociais e a empresa passou a ter novos sócios, não pode a fiança subsistir (Ag 788469/SP).

Proprietário responde pelo IPTU

Locatários e locadores muitas vezes se desentendem por não conhecerem seus direitos e deveres. A locação de imóveis urbanos está regida pela Lei n.º 8.245/91 e, segundo o entendimento do STJ, o conceito de “urbano” envolve tudo que é destinado à moradia, ao comércio e à indústria. “O importante no caso é a destinação econômica e não a localização”, assinala o Tribunal. Se um imóvel estiver destinado à pecuária, à agricultura ou ao extrativismo, por exemplo, vai ser considerado rural e vai ser tutelado por outros dispositivos, a exemplo de imóveis da União, estados e municípios, que são regulados por leis específicas. Reiteradas decisões do STJ indicam que essa lei se aplica aos contratos de locação em espaços de shopping center, a despeito de inúmeros pedidos para sua não aplicação. (Resp 331365/MG).

Entre os deveres do dono do imóvel, está o de pagar imposto e taxas, como o IPTU, por exemplo, alvo de inúmeras controvérsias na Justiça e, que, segundo a Lei do inquilinato, deve ser pago pelo locador, salvo disposição em contrário que repasse a responsabilidade para o locatário. Decisão da Primeira Turma do STJ, no entanto, reitera que não se pode imputar ao inquilino legitimidade ativa para responder pelo IPTU perante o Fisco (Resp 757897/RJ). Ao dono do imóvel cabe também pagar as despesas extraordinárias (taxa extra) de condomínio e fornecer recibos pelos valores recebidos a título de aluguel. Também cabe ao locador pagar por despesas de decoração ou paisagismo no exterior nas partes de uso comum, segurança e incêndio.

O locatário, por sua vez, não pode modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do dono, bem como tem o dever de entregar documentos de cobrança e encargos de multas relativos ao imóvel que receber na residência por ele alugada. Também deve pagar a administração ordinária de condomínio, assim como utilizar o imóvel somente para o fim a que se destina. Entre as principais obrigações do locatário, entretanto, estão pagar pontualmente o aluguel e restituir o imóvel no estado em que recebeu e levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito de responsabilidade do proprietário.

Cuidar do imóvel pode gerar indenização

Se fizer a mais, acrescentando benfeitorias ao imóvel, às vezes, o locatário pode ser indenizado. “Se forem modificações necessárias, como o reforço de um prédio, ainda que não autorizado, o proprietário tem o dever de indenizar o inquilino”, como explica a professora Maria Helena Diniz em obra sobre o tema. Se for uma benfeitoria útil, como a que gera conforto, a exemplo de um sanitário mais moderno, só será indenizado se for autorizado por escrito. E se for apenas uma benfeitoria de luxo, como uma quadra de tênis ou um adorno, o inquilino não será indenizado. As que são indenizáveis permitem a chamada “retenção” ou o direito de permanecer no imóvel numa eventual ação de despejo.

O locatário só deve observar se não renunciou no contrato de locação o direito de retenção. No julgamento de um recurso, o Tribunal ponderou que, apesar de o art. 35 da Lei 8.245/91 assegurar o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados. (Resp 276153/GO).

Nesse recurso, um posto de gasolina reclamava indenização pelos investimentos feitos que, em 1996, superavam R$ 315 mil. O posto perdeu o direito de receber por uma cláusula considerada pela Justiça legítima. Segundo a Lei do Inquilinato, a retenção por benfeitorias deve ser deduzida na contestação ao pedido da ação de despejo.

O STJ também decidiu, em um outro recurso, que nem o Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicado para desclassificar a cláusula que impossibilita a retenção. (Resp 575020/RS). Em sucessivas decisões, o STJ reafirma o posicionamento que não cabe aplicação do CDC em contratos de locação de imóveis. “Daí a importância de se ter alguns cuidados quando se busca fazer um contrato de locação de imóveis”, assegura Otávio Américo. Um primeiro cuidado, segundo ele, é buscar uma imobiliária confiável, já que a relação entre locador e locatário acaba se desgastando muito com o tempo. Outro cuidado é buscar o conselho de corretores de imóveis, para verificar a idoneidade da imobiliária com a qual se está negociando.

Mas nem as imobiliárias estão livres de ações judiciais. Falha de conduta pode, inclusive, gerar indenização por dano moral, como ocorreu num caso ocorrido no Paraná, em que uma academia de ginástica acabou tendo prejuízo com parte do imóvel que desabou por conta de uma chuva. Sucessivas cobranças da imobiliária feitas de forma desrespeitosa contra o fiador gerou uma indenização de R$ 6 mil. Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, as cobranças constrangeram a locatária perante o fiador, que chegou inclusive a ser ameaçado de ter o nome incluído nos serviços de proteção ao crédito. “As atitudes não podem ser imputadas somente ao dono do imóvel,” assinalou a ministra. “Estão umbilicalmente ligadas à atuação da própria imobiliária, cuja legitimidade não pode ser afastada”, ressaltou.(Resp 864794/PR).

O JUDICIÁRIO EM RITMO ACELERADO

A Corregedoria-Geral da Justiça paulista divulgou levantamento dos processos de primeira instância, que fazem parte da chamada Meta 2. De acordo com os dados, a Justiça estadual tem um acervo total de 236.892 feitos. A Meta 2 foi estabelecida para que os processos distribuídos até 31 de dezembro de 2005 sejam julgados até o fim deste ano.

Os números incluem os processos que tramitam na Justiça comum (cível, criminal, júri, infância e execução fiscal) e na Justiça especial (juizados cíveis, criminais e de recursos). A computação ainda é parcial e corresponde a 94,1% dos processos. Os dados são do final de setembro e do levantamento anterior foram incluídos mais 1.785 feitos que não tinham sido identificados.

A Justiça comum já levantou 229.843 feitos que integram o Meta 2. Destes, 215.907 são processos pendentes de julgamentos e o restante são recursos como embargos, que correspondem a 5,3% do total. A Justiça especial identificou 7.049 processos que se alinham nos objetivos do plano do Conselho Nacional de Justiça. Desse total, apenas 0,6% são embargos.

De acordo com o Tribunal de Justiça, até o final de agosto, data do último levantamento apurado, haviam sido julgados em primeiro grau 92.645 processos da Meta 2. No segundo grau de jurisdição, o número de feitos apreciados era, na mesma data, de 41.119.Esses dados foram entregues ao corregedor nacional da Justiça, ministro Gilson Dipp, quando de sua visita, em setembro, ao Tribunal de Justiça de São Paulo. O Judiciário paulista é o maior tribunal do país e responsável por 49% dos processos que tramitam na Justiça Estadual.

De acordo com dados do CNJ, a Justiça dos estados é o principal gargalo para o cumprimento da meta. Dos 38 milhões de processos que entraram no Judiciário até 2005, 33,7 milhões são da Justiça Estadual (88%). Esses 33,7 milhões representam mais da metade 52% do total de processos em tramitação na Justiça Estadual. Isso quer dizer que, para cumprir a Meta 2, os Tribunais de Justiça terão de julgar em 2009 metade de todos os processos em tramitação.

Os desembargadores paulistas se queixam da falta de recursos, de estrutura e pessoal para zerar os processos que entraram até 2005 e ainda pendentes de julgamento. Apontaram que esses são os principais entraves para o cumprimento da meta e que se não houver ajuda do governo paulista será humanamente impossível atingir o objetivo traçado pelo CNJ.

Além do compromisso da Meta 2, o Judiciário paulista se depara com um acervo que não para de crescer. Em agosto, a Justiça de São Paulo recebeu 419 mil novos processos, que se somaram aos mais de 18 milhões em tramitação. O número exato já bate na casa dos 18.132.968 feitos.

Esses dados, divulgados pela Corregedoria-Geral da Justiça paulista, se referem às áreas cível, criminal, infância e juventude, execução fiscal e juizados cíveis e criminais. Em agosto, o tribunal fez tudo na casa dos milhares: registrou 356 mil sentenças, fez 139 mil audiências e cumpriu 77 mil cartas precatórias. Foram 14,6 mil acordos nos juizados especiais cíveis e 11.301 execuções de títulos extrajudiciais e nos juizados especiais criminais.

ESPECIAL IDOSO

O dia 1º de outubro de 2003 marca a data em que foi sancionado o Estatuto do Idoso (Lei 10.741/03), criado para garantir maior proteção a um grupo vulnerável da sociedade – a exemplo de outras legislações existentes no país, como o ECA (Estatuto da Criança e do Adolescente) e o CDC (Código de Defesa do Consumidor).

Os idosos, que devem representar 11,4% dos 219 milhões de brasileiros (25 milhões) até 2020, segundo as projeções do Censo 2000, vêm aumentando sua participação na renda das famílias e demandando produtos e serviços especializados. Neste Especial Idoso, o Idec destaca orientações sobre direitos específicos a esse público e orientações sobre produtos e serviços. Conheça e faça valer seus direitos!

Saúde


O idoso precisa ficar atento a alguns detalhes na hora de contratar um plano de saúde para não sofrer com reajustes e cláusulas abusivas. Além disso, tem direito a acompanhante em caso de internação, na rede pública ou privada, atendimento preferencial no SUS e acesso à medicação, inclusive preventiva.

Transporte


É assegurado ao passageiro acima de 65 anos a gratuidade no transporte coletivo urbano e semi-urbano. No caso de ônibus interestaduais, as vagas destinadas a esse público são condicionadas a reservas, assim como em estacionamentos.

Turismo


Já existe até um programa do governo federal destinado à terceira idade, com descontos no período de baixa ocupação. Mesmo oferecendo condições especiais, esses pacotes estão sujeitos às regras previstas pelo CDC.

Cultura e Lazer


O valor de Ingressos para eventos artísticos, culturais, esportivos e de lazer também devem ter pelo menos 50% de desconto para idosos.

Estabelecimentos Comerciais


Tanto o poder público quanto os estabelecimentos privados têm obrigação de assegurar prioridade no atendimento aos idosos, de forma a tornar o atendimento o mais confortável possível e com atendimento adequado.

Habitação


Programas habitacionais devem destinar um percentual específico de unidades aos idosos. No caso das casas de repouso, os contratos devem ser detalhados e firmados com eles, a menos que sejam considerados incapazes, para evitar internações forçadas. Descumprimento das regras pode levar à multa e interdição.

Financiamento


O INSS estabelece as normas sobre empréstimo consignado para os idosos. A modalidade tem juros mais baixos e o número de parcelas, descontadas diretamente do benefício, não pode exceder o prazo de 60 meses.

Previdência Privada


Há dois tipos de previdência privada: aberta e fechada (fundos de pensão). Os planos seguem uma fase de acumulação, em que o participante faz contribuições, e outro de recebimento do benefício contratado. É preciso acompanhar as flutuações e verificar possibilidades de perdas acentuadas durante esse processo.

Contatos Úteis


Confira alguns telefones e sites que podem ajudar na busca por informações sobre direitos dos idosos e para denunciar eventuais casos de descumprimento de regras ou mesmo de maus tratos contra essa faixa da população.

MAIS INFORMAÇÕES E ORIENTAÇÕES

Acessem o site: www.idec.org.br/especial_idoso
Cartilha do Idoso: www.idec.org.br/biblioteca/cartilha_idosos.pdf

NOSSOS CARINHOSOS PARABÉNS! VOCÊS MERECEM!!!