Reajustes de seguro com base em mudança de faixa etária devem ser vistos caso a caso

Os reajustes implementados pelas seguradoras em razão da mudança de faixa etária, por si sós, não constituem ilegalidade e devem ser apreciados com respeito às singularidades de cada caso, de modo a não ferir os direitos do idoso nem desequilibrar as contas das seguradoras. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que julgou improcedente uma ação pública ajuizada pelo Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) em favor de seus associados. O recurso foi interposto pelo Bradesco Saúde S.A. após decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) julgando procedente a demanda.

A maioria dos ministros da Quarta Turma do STJ considerou que não se pode extrair das normas que disciplinam o regulamento da matéria que todo e qualquer reajuste que se baseie em mudança de faixa etária seja considerado ilegal. Somente aquele reajuste desarrazoado e discriminante, que, em concreto, traduza verdadeiro fator de discriminação do idoso, de forma a dificultar ou impedir sua permanência no plano, pode ser assim considerado. Segundo o ministro Raul Araújo, cujo entendimento prevaleceu no julgamento, é preciso encontrar um ponto de equilíbrio entre as normas relativas a seguro, de forma a chegar a uma solução justa para os interesses em conflito.

A Lei Federal n. 9.656/98, no artigo 35-E, permite o reajuste em razão da faixa etária, com algumas restrições. Segundo o ministro Raul Araújo, deve-se admitir o reajuste desde que atendidas algumas condições, como a previsão contratual, respeito aos limites e demais requisitos estabelecidos em lei e observância da boa-fé objetiva, que veda índices de reajustes desarrazoados ou aleatórios, que onerem em demasia o segurado. A decretação de nulidade das cláusulas que preveem a majoração da mensalidade, além de afrontar a legislação, segundo a Quarta Turma, contraria a lógica atuarial do sistema.

O Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) pediu na ação civil pública que, caso não fosse declarada a ilegalidade das cláusulas, o magistrado fixasse um percentual mínimo de aumento, a ser apurado na fase de instrução. Segundo o ministro Raul Araújo, se não se reconhece a ilegalidade da cláusula contratual, improcedente é o pedido de o julgador fixar um percentual determinado para o aumento das mensalidades, de forma prospectiva e rígida, sem levar em conta que o contrato possa ser afetado por mudanças no quadro fático que envolve a relação jurídica de direito material a ser regulada pela decisão.

Caso o consumidor segurado perceba abuso no aumento de sua mensalidade, em razão de mudança de faixa etária, aí sim se pode cogitar ilegalidade, cujo reconhecimento autorizará o julgador a revisar o índice aplicado, seja em ação individual, seja ação coletiva, concluiu o magistrado.

Fonte: STJ - REsp 866840

Justiça dificulta sujar nome de inadimplente com aluguel em SP

Uma decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo torna mais difícil protestar o nome de inadimplentes com aluguel e a inscrição desses devedores em serviços de proteção ao crédito.

O órgão considerou inconstitucional a lei estadual 13.160, de julho de 2008 --que também permite o protesto de devedores de condomínio-- na parte que trata apenas do "protesto de contrato de locação e recibo de aluguel", segundo o texto do acórdão assinado pelo relator do processo, juiz José Roberto Bedran.

Essa decisão só vale para as partes envolvidas no processo, ou seja, não anula a lei. Entretanto, Hubert Guebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), destaca que "dificilmente" um juiz de primeira instância vai ter uma interpretação diferente, o que poderá criar um precedente favorável aos locatários inadimplentes que, a partir de agora, entrarem na Justiça para impedir o protesto.

O TJ-SP entendeu que a lei era inconstitucional porque o assunto é de competência legislativa exclusiva da União - ou seja, não poderia ser decidido por uma lei estadual.

Segundo Dirceô Torrecillas Ramos, presidente da Comissão de Direito Constitucional da OAB-SP, ainda cabe recurso ao STF (Supremo Tribunal Federal), questionando a decisão do TJ-SP.

De acordo com José Carlos Alves, diretor de protestos da Anoreg (Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo), "os cartórios já aceitavam o protesto desde 2005 respaldados por uma decisão da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, autorizada pelo processo 864/204". "A lei [nessa parte do aluguel], não inovou em nada", completa o também presidente do Instituto de Estudos de Protesto do Estado de São Paulo.

Guebara lembra ainda que a forma mais usada para pressionar pelo pagamento atrasado são as ações de despejo, "muito mais rápidas", por isso é menos usual haver o protesto por esse motivo.

Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, ressalta que, após as mudanças na Lei do Inquilinato, em janeiro de 2010, a ação de despejo passou de uma média de 12 a 14 meses para 6 a 7 meses.

CONDOMÍNIO

A lei 13.160 permite também o protesto do boleto do condomínio, mas esse ponto não foi abordado na decisão do TJ. A legislação permite protestar o nome do devedor já no dia seguinte ao vencimento --porém, o mais usual é tentar um acordo em até 90 dias após o início da dívida.

Além da multa de 2%, os inadimplentes devem pagar juros de 1% ao mês--se não houver outro percentual fixado na convenção coletiva do condomínio.

Essa lei foi um dos motivos da redução na inadimplência em condomínios da capital paulista, estimulando os acordos extrajudiciais. O número de ações por falta de pagamento no Fórum de São Paulo caiu 13,3% nos cinco primeiros meses do ano ante igual período em 2010.

Quem desistir de imóvel receberá saldo em parcela única

TJ de São Paulo editou três sumulas que facilitam receber de volta o valor já pago.

Alguns contratos preveem retenção de até 90% do valor pago.

São Paulo - Súmula é um documento que reúne decisões reiteradas (adotadas com igual conclusão) sobre um mesmo assunto, conforme explica Marcelo Tapai, do Escritório Tapai Advogados. Ele comenta que “as súmulas servem para uniformizar o entendimento dos julgadores, e dar mais segurança para quem espera uma decisão judicial”.

Tapai faz a introdução para dizer que, em função da repercussão do tema envolvendo desistência de compra de imóvel, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) editou três súmulas que, de acordo com o advogado, facilitam ao desistente receber de volta o valor pago pelo imóvel até a data da desistência.

Inadimplente tem igual direito - A primeira súmula, comenta o especialista em direito imobiliário, determina que o comprador do imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e rever as quantias pagas. A segunda impõe que a devolução da quantia paga deve ser feita em uma única parcela, com correções. A terceira súmula deixa claro que, após devolver em juízo o que foi pago pelo comprador, a incorporadora não pode pedir qualquer indenização do consumidor no mesmo processo.

“Em geral, os contratos das principais incorporadoras do País contêm cláusulas que preveem a retenção de até 90% dos valores pagos, caso o comprador desista do negócio. Entretanto, tais cláusulas têm sido sistematicamente consideradas abusivas pela Justiça. O vendedor pode sim, fazer retenções, mas apenas de alguns gastos administrativos”, alerta Tapai.

Casos favoráveis aos desistentes - “As multas cobradas pelas incorporadoras são consideradas abusivas, e os valores pagos são realizados em parcelas a perder de vista”, afirma o advogado. Responsável por cerca de 350 ações contra as principais imobiliárias do País, Tapai vem colhendo decisões judiciais favoráveis, que consideram ilegais as retenções praticadas.

Um exemplo de decisão favorável é o de um comprador que desistiu do imóvel por ter desfeito o noivado. Até a desistência, já havia pago R$ 35 mil , e teria que desembolsar mais outros R$ 12 mil, em razão de taxas. “(A soma da retenção, mais as taxas) representava o equivalente a 20% do valor do imóvel, na ocasião - R$ 235 mil”, comenta Tapai.

Outro exemplo positivo, citado pelo especialista, é o de um cliente que, pouco tempo após a compra, se viu obrigado a desistir do imóvel por ter perdido o emprego. “A incorporadora queria devolver o dinheiro já pago somente quando a obra ficasse pronta e o apartamento fosse vendido”, relembra o advogado.

De acordo com Tapai, o que ocorre atualmente é que as construtoras pagam o valor da rescisão da forma como receberam do mutuário: em parcelas. “Com a decisão do TJ-SP, esse valor deverá ser devolvido com a correção monetária e os juros previstos em contrato”, de acordo com o advogado.

Marcelo Tapai acredita que “a iniciativa do TJ-SP deve agilizar o número de processos existentes nas Cortes – a estimativa é de que haja quase 20 milhões de processos, e, conseqüentemente, obrigará mais transparência por parte das incorporadoras, na hora de oferecer um imóvel e realizar um contrato”.

O que fazer quando o imóvel é entregue com defeito

Proprietário pode pedir indenização por problemas estruturais mesmo após os 5 anos de garantia da obra.

Se, ao receber o imóvel, o proprietário notar defeitos aparentes, como portas quebradas ou paredes mal pintadas, ele tem até 90 dias, após a entrega da chave, para solicitar reparo junto à construtora. Já para defeitos estruturais do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça entende que o prazo para entrar com ação contra a construtora prescreve em 20 anos, a partir da constatação técnica do problema por um perito.

Antes de procurar a Justiça, no entanto, Marco Aurélio Luz, presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), aconselha tentar um acordo com a construtora. Caso não obtenha resultado satisfatório, o proprietário pode entrar com uma ação chamada “Obrigação de Fazer”.

A jurisprudência estabelecida pelo STJ significa que, mesmo passado os 5 anos de garantia da obra, os mutuários podem entrar na Justiça para pedir reparo ou indenização quando o imóvel apresentar problemas estruturais. “Com isso, as construtoras deixam de se eximir de culpa, em virtude de prática de atos dolosos ou culposos durante a construção, mesmo que os efeitos sejam reconhecidos depois do prazo de garantia”, explica Luz. “Antes (da jurisprudência), se o período fosse superior há cinco anos da entrega do imóvel, o dono perdia o direito de indenização contra a construtora”.

O presidente da Associação orienta que os proprietários verifiquem vícios ou defeitos que possam comprometer a construção antes mesmo de receber as chaves, verificando a utilização de materiais inadequados, as deficiências no projeto ou falhas na execução na obra que possam trazer dor de cabeça futuramente. Algumas das falhas são aparentes, outras estão ocultas: rachaduras, descolamento de cerâmica, problemas na rede elétrica ou hidráulica, entre outros.

Após a entrega do imóvel, Luz considera conveniente que o síndico faça uma vistoria geral nas áreas comuns da edificação e que cada proprietário faça a vistoria no interior de sua unidade e vaga de garagem. “Para facilitar o contato com a construtora, o síndico deve organizar uma lista dos problemas das áreas comuns e cada condômino da sua área privativa para encaminhar à empresa”, ressalta. “Mesmo assim, o dono do imóvel pode fazer suas reclamações diretamente ao responsável pela obra”, acrescenta.

Outros cuidados, como consultar se a empresa registrou o Memorial Descritivo da obra no Cartório de Imóveis, checar se existem ações na Justiça contra a construtora e acompanhar a construção da propriedade devem ser tomados. Esses cuidados ajudam a evitar problemas após a entrada no imóvel. O presidente da Amspa alerta também que obras de melhoria no prédio, durante os cinco anos iniciais, podem tirar a validade da garantia da reforma, por alterar os itens assegurados.

Para mais esclarecimentos, entre em contato com a Amspa pelo telefone (11) 3292-9230