Apesar da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato) já ter entrado em vigor há anos, ainda existe um considerável número de lojistas/inquilinos que não têm ciência de seus direitos. E, em virtude desse desconhecimento, alguns lojistas não os exercem, principalmente no que diz respeito à ação renovatória de contrato de locação.
Caso a ação renovatória não seja distribuída no prazo legal, o locador, após o término da vigência do contrato de locação, poderá exigir a retomada da posse do imóvel locado, por meio da ação de despejo por denúncia vazia, sem a necessidade de arcar com qualquer tipo de indenização. E, ocorrendo a hipótese, haverá a rescisão do contrato locatício. Assim, o lojista perderá a posse do imóvel e, por consequência, o seu ponto comercial.
Sem dúvida, o ponto comercial é o grande patrimônio do lojista. Nele, o empresário fixa o seu estabelecimento, sendo, obviamente, imprescindível para o êxito de seus negócios.
Com isso, verifica-se a importância da renovação compulsória do contrato de locação comercial, que tem por objetivo proteger o fundo de comércio (o qual engloba o ponto comercial) e é regulada pelo Capítulo V da lei em questão. Para tanto, a ação deve ser proposta no prazo que varia de 1 ano a até seis meses anteriores à data do término do contrato em vigor. E a ação somente pode ser proposta em relação aos contratos firmados por escrito pelo prazo mínimo de cinco anos ou por sucessivos contratos, cuja soma atinja 5 anos ou mais.
A sanção, pelo Presidente Lula, de parte do Projeto de Lei nº 140/09, em 9 de dezembro último, alterou a Lei nº 8.245/91 e essas alterações vigoram a partir de 25 de janeiro de 2010. Embora algumas modificações sejam louváveis, seja do ponto de vista da celeridade processual, ou porque incorporaram ao texto de lei entendimentos jurisprudenciais antes controvertidos, é evidente que as alterações são manifestamente prejudiciais aos inquilinos, especialmente aos não residenciais.
Cumpre alertar que os maiores prejudicados serão os pequenos empresários. A alteração do caput do art. 74 é ponto mais preocupante. Anteriormente, o texto legal era expresso no sentido de que o despejo na ação renovatória julgada extinta, sem julgamento do mérito ou improcedente, só ocorria em até seis meses do trânsito em julgado, isto é, após serem esgotados todos os recursos. Com a modificação procedida, pode ficar entendido - com o que não concordamos – que o despejo será realizado em 30 dias da sentença, se houver pedido na contestação.
Considerando ser discutível a interpretação do novo texto legal e a sua constitucionalidade (o qual fere o direito de ampla defesa/contraditório), bem como o fato de existirem medidas judiciais para evitar o desalijo de imediato (tem-se, por exemplo, ação cautelar com pedido de concessão de efeito suspensivo aos recursos de apelação, especial etc.), a realidade é que os locatários estarão com os pontos comerciais em risco, pois equívocos podem ser cometidos pelos juízes de primeiro grau, lembrando que todos os recursos relativos às ações pautadas na Lei do Inquilinato não possuem efeito suspensivo.
Texto: Mario Cerveira Filho e Daniel Alcântara Nastri Cerveira
