Quem desistir de imóvel receberá saldo em parcela única

TJ de São Paulo editou três sumulas que facilitam receber de volta o valor já pago.

Alguns contratos preveem retenção de até 90% do valor pago.

São Paulo - Súmula é um documento que reúne decisões reiteradas (adotadas com igual conclusão) sobre um mesmo assunto, conforme explica Marcelo Tapai, do Escritório Tapai Advogados. Ele comenta que “as súmulas servem para uniformizar o entendimento dos julgadores, e dar mais segurança para quem espera uma decisão judicial”.

Tapai faz a introdução para dizer que, em função da repercussão do tema envolvendo desistência de compra de imóvel, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) editou três súmulas que, de acordo com o advogado, facilitam ao desistente receber de volta o valor pago pelo imóvel até a data da desistência.

Inadimplente tem igual direito - A primeira súmula, comenta o especialista em direito imobiliário, determina que o comprador do imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e rever as quantias pagas. A segunda impõe que a devolução da quantia paga deve ser feita em uma única parcela, com correções. A terceira súmula deixa claro que, após devolver em juízo o que foi pago pelo comprador, a incorporadora não pode pedir qualquer indenização do consumidor no mesmo processo.

“Em geral, os contratos das principais incorporadoras do País contêm cláusulas que preveem a retenção de até 90% dos valores pagos, caso o comprador desista do negócio. Entretanto, tais cláusulas têm sido sistematicamente consideradas abusivas pela Justiça. O vendedor pode sim, fazer retenções, mas apenas de alguns gastos administrativos”, alerta Tapai.

Casos favoráveis aos desistentes - “As multas cobradas pelas incorporadoras são consideradas abusivas, e os valores pagos são realizados em parcelas a perder de vista”, afirma o advogado. Responsável por cerca de 350 ações contra as principais imobiliárias do País, Tapai vem colhendo decisões judiciais favoráveis, que consideram ilegais as retenções praticadas.

Um exemplo de decisão favorável é o de um comprador que desistiu do imóvel por ter desfeito o noivado. Até a desistência, já havia pago R$ 35 mil , e teria que desembolsar mais outros R$ 12 mil, em razão de taxas. “(A soma da retenção, mais as taxas) representava o equivalente a 20% do valor do imóvel, na ocasião - R$ 235 mil”, comenta Tapai.

Outro exemplo positivo, citado pelo especialista, é o de um cliente que, pouco tempo após a compra, se viu obrigado a desistir do imóvel por ter perdido o emprego. “A incorporadora queria devolver o dinheiro já pago somente quando a obra ficasse pronta e o apartamento fosse vendido”, relembra o advogado.

De acordo com Tapai, o que ocorre atualmente é que as construtoras pagam o valor da rescisão da forma como receberam do mutuário: em parcelas. “Com a decisão do TJ-SP, esse valor deverá ser devolvido com a correção monetária e os juros previstos em contrato”, de acordo com o advogado.

Marcelo Tapai acredita que “a iniciativa do TJ-SP deve agilizar o número de processos existentes nas Cortes – a estimativa é de que haja quase 20 milhões de processos, e, conseqüentemente, obrigará mais transparência por parte das incorporadoras, na hora de oferecer um imóvel e realizar um contrato”.

O que fazer quando o imóvel é entregue com defeito

Proprietário pode pedir indenização por problemas estruturais mesmo após os 5 anos de garantia da obra.

Se, ao receber o imóvel, o proprietário notar defeitos aparentes, como portas quebradas ou paredes mal pintadas, ele tem até 90 dias, após a entrega da chave, para solicitar reparo junto à construtora. Já para defeitos estruturais do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça entende que o prazo para entrar com ação contra a construtora prescreve em 20 anos, a partir da constatação técnica do problema por um perito.

Antes de procurar a Justiça, no entanto, Marco Aurélio Luz, presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), aconselha tentar um acordo com a construtora. Caso não obtenha resultado satisfatório, o proprietário pode entrar com uma ação chamada “Obrigação de Fazer”.

A jurisprudência estabelecida pelo STJ significa que, mesmo passado os 5 anos de garantia da obra, os mutuários podem entrar na Justiça para pedir reparo ou indenização quando o imóvel apresentar problemas estruturais. “Com isso, as construtoras deixam de se eximir de culpa, em virtude de prática de atos dolosos ou culposos durante a construção, mesmo que os efeitos sejam reconhecidos depois do prazo de garantia”, explica Luz. “Antes (da jurisprudência), se o período fosse superior há cinco anos da entrega do imóvel, o dono perdia o direito de indenização contra a construtora”.

O presidente da Associação orienta que os proprietários verifiquem vícios ou defeitos que possam comprometer a construção antes mesmo de receber as chaves, verificando a utilização de materiais inadequados, as deficiências no projeto ou falhas na execução na obra que possam trazer dor de cabeça futuramente. Algumas das falhas são aparentes, outras estão ocultas: rachaduras, descolamento de cerâmica, problemas na rede elétrica ou hidráulica, entre outros.

Após a entrega do imóvel, Luz considera conveniente que o síndico faça uma vistoria geral nas áreas comuns da edificação e que cada proprietário faça a vistoria no interior de sua unidade e vaga de garagem. “Para facilitar o contato com a construtora, o síndico deve organizar uma lista dos problemas das áreas comuns e cada condômino da sua área privativa para encaminhar à empresa”, ressalta. “Mesmo assim, o dono do imóvel pode fazer suas reclamações diretamente ao responsável pela obra”, acrescenta.

Outros cuidados, como consultar se a empresa registrou o Memorial Descritivo da obra no Cartório de Imóveis, checar se existem ações na Justiça contra a construtora e acompanhar a construção da propriedade devem ser tomados. Esses cuidados ajudam a evitar problemas após a entrada no imóvel. O presidente da Amspa alerta também que obras de melhoria no prédio, durante os cinco anos iniciais, podem tirar a validade da garantia da reforma, por alterar os itens assegurados.

Para mais esclarecimentos, entre em contato com a Amspa pelo telefone (11) 3292-9230